德胜上岸，感谢

德胜上岸，发帖感谢一下坛子里帮助过我的老少爷们们。说说心得，希望能给后来者一些帮助。大号匿了，省去不必要的麻烦，请谅解。 【上岸情况】育翔 【自身情况】两口子京一代，工薪阶层，双方单位都在马甸桥附近；换房，原房五环外，市值600左右；娃未满3岁。 【看房历程】2017年317之前开始，经历房市动荡，历时一年多，中介换了7、8家，终于在5月小高峰时落听。新房市值800。 【买房初衷与理念】 每个家庭买房子都有自己的初衷和理念，不尽相同。看到坛子里很多帖子询问“我该怎么选”“大家帮忙出出主意”，寻求帮助的初心是好的，但是我还是建议大家根据自己家庭的实际情况，与家人好好商量，到实地多走走，用双脚丈量一下目标区域，有条件的和学校门口接娃放学的家长聊聊（我聊了几次，很多说法和坛子里号称“自己同事的孩子就在这个学校上”完全不一样），和派出所民警同志聊聊（这个帮了我们一次大忙，解决掉一个潜在的隐患）。把坛子里的友情回复当成参考，更多的是自己通过实勘结果进行理性的分析。 话说回来，我们买房的初衷有两个： 1.房子是用来住的，不是用来炒的 我们两口子都是比较传统的性格，不太接受“单为落个户”、“另租房子住”、“就当投资了”这种观点。我们买房就是为了住，如果不换工作地点的话，在里面住上10年20年也不是不可能。 2.一为自己、二为孩子 我比较反感“一切都是为了孩子”这句话。迷失了自己，也让孩子背上了“爸妈为了我牺牲了他们”的负担。看到坛子里很多人说天南地北的找学区，略觉不可思议，还有位宝妈说通勤20公里以内都能接受，更觉匪夷所思。我们夫妻俩工作地点紧挨着，换房目标区域就是两人工作地点周边2公里范围内，主要目的一是最大化压缩通勤距离，增加一家人相聚的时间，二才是给孩子找个学校上。 【准确定位】 我们在2016年宝宝出生之后有了换房的想法，主要是通勤距离太长，一家人团聚的时间短。经过与家里四老沟通，他们也支持，但是提了一些要求，我们纳入到考虑条件里： 条件1：夫妻二人骑自行车通勤时间约10分钟，或至少一人不超过10分钟。（这个条件比较苛刻，但是我们坚持，要不干嘛换房呢）。 条件2：楼层低，或者高楼层带电梯（老人腿脚不好）。 条件3：有南向房间，采光要好（事实证明，这个条件隐藏了巨多大坑。有的户型图看着不错，进屋一看，南窗外面东侧紧贴L型楼的另一户，上午12点之前看不到太阳，直接pass）。 条件4：1980年以后的房子。 条件5：有小区环境，或邻近公园，有孩子的室外活动场所。（西城很多居民楼直接盖在大马路上，下楼就是三环或者八高，别说小区了，楼门前甚至连人行道都没有。再强调一下，不要只在中介app上动动手指头，一定要现场实勘实勘实勘） 条件6：总价不超过800万的两室。 条件7：有中等偏上的上学通路。 后来在多次谈判经历下，又增加了新的条件： 条件8：原房户口在过户前迁走（这个一定要坚持，跟派出所朋友聊了下这个问题，说因为过完户不迁户口导致的纠纷太多了，我们有一单眼瞅要签了因为户口问题又放弃了） 条件9：过户完立即交房（真是不买房不知道，遇到了3家都要求过完户再在里面住1年，还不想交房租。很多情况是老北京，祖孙3代都住这一套房里，卖了之后要去买新房，装修放味，满打满算一年） 好几次给中介一说我们的条件，中介说姐您这要求太明确了，符合您的房子目前没有，您那，等新上吧。（允悲.jpg） 【学区和学校选择】 满足我们条件的学区，基本就是海淀花园路学区和西城德胜学区。 大家都知道海淀拼娃，西城拼爹。我们家的情况是爹娘是小老百姓两枚，娃目前看来不是牛娃，选择海淀还是西城呢？ 这点上我们两口子意见非常一致：西城。 原因有三： 1.我们俩比较佛系，不是很要强的性格，希望过平平稳稳的小老百姓日子，所以也不想给娃太大压力。我们俩是211，娃能上211最好，没考虑过清北，985烧高香，一般本科随缘。 2.相比学习，更看重能力与性格培养。我们俩从小县城一路考上来，虽然学习能力较强，和同乡相比站的高了，但是明显感觉工作能力和社会应对能力吃力。所以想孩子从小有个自己的爱好和本领，将来生活能受自己支配。 3.西城有烟火气，老胡同，大院儿，骑着自行车去公园溜溜弯，比较符合我们家的生活习惯和我们俩的性格。开着车到处跑辅导班的生活不太喜欢。 定位德胜之后，选学校是我们第一个真正纠结的点。 实验二小首先排除，原因就不说了。 在直升和牛小中犹豫了一段时间，后来请教了多位教育界的前辈，放弃直升，原因： 1.我们家选学区的初衷是为了有个好的教育环境，而不是升学率高的学校，勿忘初心（认真脸）。 2.孩子上中学还得10年后，10年变化太大了，别说政策会不会变，我们自己是不是在北京都不一定（也许去雄安哈哈），把10年后的生活在现在制定好，不太明智。 3.考察了一下裕中，确实不尽如人意，硬件软件都亟待改善。小学时间很长，又是孩子性格和学习习惯养成阶段，6年去换一个80%的升学率略显不值。 剩育翔、五路通和西师附小。 三个学校在教育上我们觉得差不多，都属于好学校，至于哪个更好一点那都是微差，不必太在意。五路通通勤方便，育翔3校，西师附小较远，所以我们给中介提的要求就是，满足前面提出的7+2点要求，五路通、育翔、西师附都行，关键是房子。 【购房体验】 因我自己也卖房，总结下来卖房者的心理基本分为三类： 1.着急用钱，挂个市场价，给中介留钥匙，让中介主推或优选。签约配合，不坐地涨价，诚信交易，给的周期短。 2.想变现或者投资，不着急，挂个略高的价钱，有还价空间，遇到合适的买家就卖，不合适就观望。签约时要各种条件。 3.手握一套千把万的房子待价而沽，甚至高高挂起引领该片区房价高位，看市场一暖就调高价位，永远比市场价高几十万。 这三种人我都遇到了，建议大家在看房之前自己先对房主进行一下评定，归到哪一类里去，然后再想好自己的应对态度，这样比较占主动。 近期西城房市受各种政策影响有回暖，但是我分析了一下4-5月成交数据和成交价格，基本还是去库存和消市场价房源阶段，并没有中介号称的大涨情况出现。 317之前那波涨幅我经历过，一套房出来每天10几次带看，上午业主报760，下午就810，明天就900，就这样还是被抢掉了。 317之后房价有个谷底，基本出现在去年11月左右。这之后单个的房价并未有太多上调，只是接近谷底的房子不断被卖掉，谷底慢慢被填高，显得房价有上扬趋势。举个例子，我们去年年底看了一套马甸南村的房子，要价14.4万一平，而当时成交价也才13万一平的样子，我们估计是第三类卖房者，就没再理他。这几个月以来，他并未上调价格，但是当时13万的房子早都卖光了，13.5的房子也卖光了，最近已经有了14万的房子成交记录，那他14.4万的标价就不显得那么突兀了。我猜他可能近期会上调价格。 目前德胜的房市形势试分析一波，数据来源中介，说的不对您就当一乐（有一段中介不给我成交数据，说领导被约谈了不让炒学区房概念，哈哈，看来官方还是很谨慎的，从这里也能看出房价不会大涨，如果大涨必出新的打压政策。建议买房投资的还是要谨慎，和我一样自住的就随意了）： 1.带看：周末一套房带看量有10+，平日个位数，800万以内的房子热度较高，单价报价15万以内都有不错的带看量。 2.成交：800万以内、南北通透的房，带看量大，成交快，库存基本消完。集中看房的因为带看集中容易引起该房抢手的错觉，成交也很快。中介App上浏览量很高但是一直不成交的，包括但不限于以下原因：1970年以前的房、有户口迁不走、孩子在上1/2/3年级影响六年一学位、地下室（有的地下室是半地下，采光也不错，光看效果图都发现不了是地下室）、要求全款或者不给换房周期、业主不诚心卖。所以每套你觉得不错的房，都要问问中介是什么情况，为什么性价比显得这么高，便宜自有便宜的道理。 近期整个德胜片区周末成交量趋缓，5月初是高点，目前较为平稳，周末每天能多几套，周中少；其中70%在成交价800万以内，约10%成交价上千万；70%为带南向的，不带南向的房子售出速度较慢。上新还是正常速度，相较售出的话，销库存效果还是很明显。（所有数据来自小道，非官方非正式发布，请勿当真请勿转载，本人对数据不负任何责任，摊手.jpg） 就像经历了股市6000点一样，经历了317之后，也有点看破红尘的意思了。涨跌随它去，反正要自住。 【中介选择】 绿中介2.7不可谈，如果你有神通能谈下来算你狠。 黄中介也是号称2.7，但其实可以谈到2.16最低，再低就谈不下来了，说是5月9日之后出了政策不让再低了。 绿黄中介app上的房源基本是他们手里总房源的一半，也就是说有一半的房子是要卖，但是由于标价超过官方指导价上限或者手续还没办齐而没能在外网显示。找一个靠谱的中介，让他从后台给你查房源，比你自己从app上找要靠谱，也许好的房源还没等你看着就已经卖掉了。 还有一些安居客、搜房网、房天下等app上发布的大部分都是虚假房源，为了钓有购房意愿的客户，建议不要轻信。（多有得罪，抱歉..） 【合同签订】 有一份制式合同，剩下的都在补充协议里。 我个人的经验，从买房规避风险角度来说，补充协议里要注明的是： 1.卖家交房日期 2.过户日期 3.户口迁出日期（谨慎一些的话，建议签约之前去派出所查一下户口） 4.学位无占用说明（这个连补充协议里都不让写，只能写一张白纸上，按个手印了事，估计也没什么法律效应，就是图个心理安慰） 【最后】 过去一年，下了班我们两口子就去各个小区溜达，踏遍了德胜门外每一条胡同，做了N张excel表，ps制作了N张小区楼栋分布图。不夸张的说，到最后中介一说哪套房子，我都能说出来几楼什么户型什么毛病。在销库存阶段错过了几套比较满意的房子，也曾经焦虑紧张过，但是两口子互相鼓励互相安慰，倒是很珍贵的一段经历。 现在成功上岸，找到了各种条件都满足的房子，房主人也特别好，算是有缘人。这就应了那句话，该是你的，总会来到，不该是你的，不必可惜。感慨，感恩，感谢。 希望大家都能有一个圆满的归宿，享受生活，享受亲情。